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2026年3月27日
，龙湖集团年度业绩发布会现场，龙湖高管的一段话引发了外界关注 。他说：“椿山万树过去两年获得了非常好的表现 ” ，“可能会有接近10个椿山万树项目在未来三年时间陆续开业。
”

这句话的分量
，放在当下的养老行业语境中，尤为耐人寻味
。2024年12月 ，经济观察报的一篇报道揭示了养老机构投资端的冷清景象：2024年全国养老机构相关企业注册量仅为681家
，较2019年全年下降约74%。多位养老机构负责人坦言，因长期亏损或产权问题 ，不得不选择关停部分机构 。行业平均入住率徘徊在45%左右
，大量民营养老机构仍在盈亏平衡线上挣扎
。

蛰伏8年的椿山万树，究竟攒下了哪些足以支撑“3年10座”计划的底气？

八年验证一套盈利模型

椿山万树的故事 ，始于2017年。彼时
，地产行业处于高周转期，加杠杆 、搬虹桥
、要上市成为民营房企的主旋律 。龙湖却选择了一条更“慢 ”的路——存量资产的长期化运营 ，商业的天街、长租公寓的冠寓 、养老的椿山万树，数条线同时推进
。

八年过去
，龙湖在养老赛道开了5个项目。这个速度，放在熟悉高周转的地产行业并不算快 。但龙湖内部对此的理解是：前八年只做一件事——打磨模型
。

截至2025年末 ，椿山万树5个在营项目的成绩单是：稳定期入住率95%+
，客户满意度98%。标杆项目的表现更为直观，成都梵城店 ，326张床位供不应求
，排队周期超过3个月 。在行业平均入住率不足50%的大背景下，这个数据非常亮眼
。

如果说经营数据是“果
” ，那么产品与服务能力就是“因”。经过八年打磨
，椿山万树将产品设计
、康养服务等环节打造成了一个系统化的标准规范 。在这套体系工程里，椿山万树仅房间内外的适老化细节就有128项 ，例如
，地面无高差处理、带拉绳的紧急呼叫器解决了日常风险，将马桶区域与周边的色彩区分 ，避免老人引发幻视。

在适老化的细节上，椿山万树遵循了很多行业内的先进经验
，此外也落地了很多不易察觉的细节，比如 ，衣柜内弧扣手
，家具 、公区做到了倒圆角处理，极大避免了磕碰的意外 ，地柜被设计为内退的造型
，方便轮椅自由推入推出，连镜子倾斜角度都做了处理 ，因为向下倾斜的角度
，才是更适合老人的角度
。

在团队内部，这些细节被称为“隐形适老化 ”理念 ，它们中的很多都来自于8年里的探索
、发现
，而理念的核心即是从老人行为习惯出发，让长者在不知不觉中获得安全和便利。

过去几年 ，椿山万树得以建立竞争优势，原因大多来自于此 。在产品之外
，椿山万树在医养、餐饮 、照料
、社工等维度，也形成了完整的服务体系
。结合整体的运营数据 ，意味着椿山万树的运营模型具备了快速复制和市场验证的能力
，也有了破题的本钱。

当前，获客难、爬坡长依然是养老企业规模化的主要难题 。据机构介绍 ，目前新养老项目越过入住率60%的爬坡期
，通常需要2年以上，而对入住率要求更高的中高端公寓则会更长
。而椿山万树2025年4月新开的重庆新壹城二期跑赢市场竞品 、入住率稳居城市销冠。

在业绩会上 ，龙湖管理层点明了椿山万树在集团内部的定位：“我们长期看好养老这个行业
，椿山万树是龙湖资产管理航道核心的业务单元 。”潜台词是：椿山万树在多年修炼后，已经成功验证了业务模式 ，走出了一条符合时代逻辑、规模增长的发展道路
。

以协同跑出差异化优势

在过去
，人们提及老年生活，总会伴以灰白的色调。

这不难理解 ，银色的头发
、孤独的人际关系，甚至是行动上的一点笨拙
，在习惯了以年轻人为主体的叙事中，老年人的腿脚不如壮年时灵活、思维不如年少时敏锐 ，相应的
，“褪色
”后的夕阳也不如正午的耀眼斑斓 。

但事实上，作为充满阅历的人生新阶段 ，老年人同样具备着丰富的精神需求
，中国老龄协会银发消费的现状与趋势报告中，备老与银发群体对精神文化生活呈增长态势 ，不同文体娱乐需求有待进一步满足
。

作为老年人“享老”的重要载体
，养老公寓也在跳出单调的安全康养空间，尝试在精神层面满足老年生活更多样的需求。椿山万树捕捉到这份趋势 ，因此高入住率也并非偶然 。

在成都梵城店
，椿山万树的公共活动区域达3000平方米，配置4000平方米户外花园 ，3至5楼每层都有户外花园，落地了“花园式 ”城市养老的实践。

作为全国首批医养联合试点项目
，国家级示范项目，成都梵城椿山万树做到了社区卫生服务中心 、社区养老服务综合体空间的互通 ，甚至与周边的天街商业
、冠寓长租公寓
，生活消费、商务办公 、娱乐休闲业态融合，长者可以在不舍弃原有城市生活的同时 ，延续美好生活状态
。

通过与社区医疗
、养老资源的打通
，极大提升了梵城椿山万树项目的医养保障实力，而花园的设计与配套设施的完善 ，亦在精神需求层面
，进一步提升了项目的核心竞争力。

背靠龙湖集团，椿山万树业态协同的优势得天独厚 。截至2025年末 ，龙湖商业已开业购物中心达99座
，地产开发累计交付超过110万套住宅；而龙湖资产管理航道中，除椿山万树之外 ，还布局了长租公寓(冠寓)、活力街区(欢肆) 、服务式公寓(霞菲公馆)
、产业办公(蓝海引擎)、妇儿医院(佑佑宝贝)等业务场景
。

这些业态与椿山万树一样，聚焦核心一二线城市群
，也有着相似的中产家庭客户群体。通过各场景业务的合作，龙湖为这些相似生活习惯的人群 ，构建了一套完整的生活配套
，进而让养老生活的多样性，成为椿山万树的独特优势 。

在同一地块内 ，龙湖的养老公寓并非单一业态
，楼下有可以方便采买 、休憩的商业街区，周边可以有儿女居住的公寓与住宅
。这种多业态整合的开发
、运营、服务能力 ，是单一业态养老机构难以企及的。

30万亿蓝海与龙湖的转型“新落子
”

椿山万树选择此时提速
，背后是对行业趋势的清晰判断 。

从人口基本面看，截至2024年末 ，全国60岁以上人口已超3.1亿
，占总人口22%
。“十五五”期间年均新增老年人口约1400万。从市场规模看，中国银发经济市场规模2024年达8.3万亿元 ，预计2030年将突破10万亿元 。国务院发展研究中心预测，到2035年
，银发经济市场规模将达到30万亿元，占GDP比重约10%
。

政策红利也在密集释放。2025年1月 ，中共中央 、国务院发布《关于深化养老服务改革发展的意见》
，目标到2029年养老服务网络基本建成 。2026年1月，自然资源部、民政部
、国家卫健委联合发文 ，要求新建住宅项目必须配建养老设施
，闲置商办5年内可改养老。长护险制度已覆盖近3亿人，支付端的根本性改善正在发生
。

但赛道广阔不等于人人都能分得一杯羹。过去十年 ，众多房企高调进入养老领域
，最终大多折戟沉沙 。核心原因在于：养老是“微利、长周期 、强运营 ”的生意，用地产开发的短周期思维去运作 ，注定水土不服
。

借由战略定力
、业务协同
，龙湖用8年时间，构建起康养领域的竞争力与成熟模式。现如今 ，椿山万树已形成标准化输出能力：6S标准化管理、7类75项服务内容清单 、数字化运营系统，这些都具备了快速复制的条件 。

龙湖自主研发的养老数字化运营管理系统及物联网体系
，实现从经营
、员工管理到客户服务、智能照护的全链路数字运营，仅智能照护一项 ，即实现了24小时全场景健康监测
，形成“监测-预警-响应
”闭环，100%安全管控达成率
。降低了对“超级店长”个人能力的依赖 ，为规模化扩张提供了管理工具。

据悉
，目前椿山万树已布局北京 、重庆
、成都、青岛 、上海
、武汉、长沙等多个城市 。平均每年3-4个项目的开业速度，在养老行业已是较高强度的节奏 ，但放在龙湖的运营能力坐标系中并不激进
。

从龙湖的发展历程来看
，自2003年龙湖首座商场北城天街开业，到累计开业30座左右购物中心 ，龙湖一共用了16年。而自2019年起
，龙湖商业每年的新开业商场数量均保持在两位数，在2025年 ，龙湖一年新开业13座购物中心，龙湖资产管理旗下街区商业“欢肆 ”亮相首年就有4个项目落地 。

谋定后动是龙湖最熟悉的打法
，也是龙湖三十余年来发展的舒适区
。从早年间龙湖决定加大运营自持投入，到地产寒冬中的坚守 ，椿山万树的8年蛰伏并非停滞
，而是静水深流下的能力蓄积。

当同行在养老赛道折戟沉沙 、收缩战线之时，龙湖携“3年10座
”的计划卷土重来 ，为业务结构的转型完成关键落子 。

在业绩会上
，龙湖给出了一个明确的时间表：最晚到2028年，运营及服务业务的收入将超过地产开发收入。届时 ，人们回看今天龙湖在养老赛道上的“逆势加仓”
，或许会发现，这又是一次提前卡位的战略布局
。

养老生意从来不是快钱游戏。但正是那些愿意用八年时间静水深流的人 ，才配得上未来三十年的银发浪潮 。

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